中國(guó)的房地產(chǎn)，已經(jīng)徹底的走進(jìn)不可逆轉(zhuǎn)的通道。
前不久，深圳市有關(guān)部門(mén)發(fā)布了一份《修訂地價(jià)測(cè)算規(guī)則》的征求意見(jiàn)稿，文件中明確提到了將取消原有的安居住房、人才住房等住房類(lèi)型。
而此時(shí)，距離人才住房的政策公布，僅僅不到半年的時(shí)。
(資料圖片僅供參考)
去年11月，全國(guó)多個(gè)城市針對(duì)新市民出臺(tái)了「人才房」購(gòu)房政策，對(duì)符合資質(zhì)的人才，在購(gòu)房時(shí)給予價(jià)格補(bǔ)貼扶持，當(dāng)時(shí)各大城市對(duì)于人才房政策的落地，都聲勢(shì)浩大的打出了保護(hù)剛需、打壓投機(jī)，讓有才之人住有所居的口號(hào)。
這其中行動(dòng)最快的就是深圳了。
11月政策出臺(tái)，12月就開(kāi)始配售首批人才房，而且價(jià)格也相當(dāng)給力，市價(jià)六折，消息見(jiàn)報(bào)時(shí)可謂是舉國(guó)轟動(dòng)，排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)的人絡(luò)繹不絕，當(dāng)時(shí)很多人說(shuō)，這個(gè)政策只要持之以恒的做下去，慢慢鋪開(kāi)來(lái)，絕對(duì)能夠有效的解決年輕人的住房問(wèn)題。
誰(shuí)也沒(méi)想到，僅僅半年不到的時(shí)間，人才房就被官宣取消。
至于取消的原因，也很簡(jiǎn)單，就是根本沒(méi)人買(mǎi)。
截止目前，深圳共推出11個(gè)人才房項(xiàng)目，共計(jì)8510套住房，項(xiàng)目剛推出時(shí)的整體認(rèn)購(gòu)數(shù)還是非?？捎^的，每個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)都遠(yuǎn)超供應(yīng)，以其中位于南山的同樂(lè)馨苑為例，199套配售房源，最終通過(guò)資格審核的認(rèn)購(gòu)家庭足足有1.1萬(wàn)戶(hù)，相當(dāng)于59個(gè)家庭搶一套。
但就是這么火爆的項(xiàng)目，棄選率卻高的嚇人，8510套人才住房，最終竟然只有2000套被鎖定，整體去化率僅23.5%。
深圳、六折房?jī)r(jià)、沒(méi)人要，三個(gè)詞組在此刻的排列，倒是真真切切的描繪出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)。
01
深圳的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在竟然到了打六折都賣(mài)不出去的地步。
8510套人才住房，從12月到現(xiàn)在賣(mài)了快小半年了，最終被鎖定的僅有2000多套，成交率不足25%。
至于為什么賣(mài)不出去，網(wǎng)上有不少人給出了諸如交通不便、得房率低的原因，但在我看來(lái)，真正的決定性因素，只有一個(gè)：那就是產(chǎn)權(quán)受限。
根據(jù)深圳人才住房政策，購(gòu)買(mǎi)住房后，十年內(nèi)不能出售、出租、抵押貸款或在深圳購(gòu)買(mǎi)商品房，違反其中一條就會(huì)被收房。
這也意味著，這套房子在10年內(nèi)沒(méi)有任何的金融屬性，考慮到深圳的整體房?jī)r(jià)，即使是六折，在戶(hù)均70平的情況下， 這也是一筆接近兩三百萬(wàn)的投入。
如此龐大的一筆支出，10年內(nèi)根本沒(méi)有任何的置換和變現(xiàn)空間，這顯然與國(guó)人心目中的房地產(chǎn)大相徑庭。
在過(guò)去的二三十年里，中國(guó)的樓市早已在一輪又一輪的漲價(jià)浪潮下，于國(guó)人民心中烙上了“中國(guó)最保值資產(chǎn)”的烙印，盡管這幾年里官方一直在高喊房住不炒，房子要去除金融屬性回歸居住屬性，但想要在短時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn)這種深入人心的概念，說(shuō)句實(shí)在話，不太可能。
這就衍生出了一個(gè)問(wèn)題，今天的中國(guó)，究竟有多少人愿意花上數(shù)百萬(wàn)元來(lái)解決自己的住房問(wèn)題，尤其是在未來(lái)預(yù)期本就不太明確的房地產(chǎn)環(huán)境之下，整整十年的凍結(jié)期，幾乎穿越了足足兩輪地產(chǎn)周期，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大。
更何況，人才住房的目標(biāo)對(duì)象，還是相對(duì)年輕的8090群體，他們對(duì)房子的認(rèn)知和需求感與上一輩天差地別。
最后，這個(gè)政策之所以暴死，還有一個(gè)很重要的原因，那就是其運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)相違背，自其概念誕生的那一刻，就注定全國(guó)沒(méi)有任何一個(gè)城市會(huì)全心全意的做好人才房。
02
人才房，毋庸置疑是一個(gè)好的政策，給了年輕人或者說(shuō)新市民留下來(lái)的機(jī)會(huì)。
人才房，屬于福利政策。福利政策，是需要城市補(bǔ)貼讓利的，而人才住房需要出讓的部分利益，又恰好是一個(gè)城市最為核心的資產(chǎn)，土地。
說(shuō)一千道一萬(wàn)，還是離不開(kāi)一個(gè)城市或者地區(qū)的發(fā)展邏輯：土地財(cái)政。
我國(guó)的財(cái)政收入主要來(lái)源于四大塊：一般公共預(yù)算收支、政府性基金收支、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收入、社會(huì)保險(xiǎn)基金，其中一般公共預(yù)算是以稅收為主體的財(cái)政收入，占比約為50%，政府性基金收支則包含土拍、債務(wù)等，占比約為25%，國(guó)有資本收入約占1%，社保占余下的24%。
由于社?；鹗菍?zhuān)款專(zhuān)用，因此財(cái)政的收支主要還是依賴(lài)于一般公共預(yù)算和政府性基金。
在政府性基金收支中，通過(guò)拍賣(mài)土地取得的收入又占了絕對(duì)大頭，2022年全國(guó)政府性基金預(yù)算收入7.7萬(wàn)億，其中有6.6萬(wàn)億來(lái)自國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)急燃s為85%。
這也意味著，在城市的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)轉(zhuǎn)都高度依賴(lài)于土地財(cái)政的背景之下，很少會(huì)有城市主動(dòng)將核心地段開(kāi)放為人才房進(jìn)行配售，這也是為什么深圳的人才房大部分被安放在通勤時(shí)間近1.5小時(shí)的郊外了。
其次，還有一個(gè)需要考慮的是運(yùn)維成本，人才房不是賣(mài)出去就結(jié)束了，基于其產(chǎn)權(quán)受限的政策，就必然需要通過(guò)人力或者機(jī)制來(lái)監(jiān)督落實(shí)人才房不被挪作他用，這顯然也需要付出不菲的運(yùn)維成本。
不要小看運(yùn)維的重要性，這件事做不好的后果相當(dāng)嚴(yán)重，不如最近某炫富女在網(wǎng)上曬自己申請(qǐng)到公租房的事，就引起了輿論的劇烈反應(yīng)，背后隱藏的矛盾，不容忽視。
以上種種，人才房政策施行下來(lái)，可謂是純純的費(fèi)力不討好，極低的認(rèn)購(gòu)成交率也導(dǎo)致該政策直接被叫停，但換個(gè)角度來(lái)看，這其實(shí)更為恐怖。
叫停的是城市是誰(shuí)？深圳，就連一向標(biāo)榜不缺錢(qián)的深圳都如此，其他城市顯然更難有推行下去的動(dòng)力。
房地產(chǎn)與城市發(fā)展的高度掛鉤，讓地方成為了最大的開(kāi)發(fā)商，船大之后，掉頭很難。
唯一值得慶幸的是，年輕人們?cè)诖蟪鞘辛舨幌聛?lái)，還能退回二線、三線，再不濟(jì)還有自己的故土，這至少要比困守于香港的劏（tāng）房好一點(diǎn)。
好了，以上就是本期的全部?jī)?nèi)容，我是愛(ài)講商業(yè)故事的咨云君，我們下期再見(jiàn)！
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