2020年7月31日，溢價256.2%，代價約7.46億元（另含借款及利息約20.1億元），成都萬科不顧一切奪下高線公園項目66%股權。
【資料圖】
2023年5月24日，透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示，成都萬科高線公園“夢醒”：項目去化不佳，大量房源在售，明顯受到市場冷遇。
對此，氫地產(chǎn)相關負責人通過微信向成都萬科進行求證。面對相關問題，成都萬科品牌合伙人舒張惠選擇了長時間的沉默，截止發(fā)稿前，未作任何回應，亦未與氫地產(chǎn)相關負責人進行任何溝通。
對于這種現(xiàn)象，一位成都資深媒體人稱，從成都萬科品牌端的消極表現(xiàn)，再到成都萬科從營銷總到營銷經(jīng)理的紛紛撤離，成都萬科的專業(yè)成色下滑嚴重，或進一步拉低成都萬科的市場競爭力。
而從銷售結(jié)果來看，經(jīng)歷長時間的去化，一個自帶光環(huán)、需要奪相搶奪且溢價256.2%的項目，按理說，應該更好賣才對，但是，高線公園依然交出了讓人失望的答案。原因為何？對于成都萬科來說，有何警示？
01
高線公園，牛市也沒法挽救？高線公園位于行政學院旁，占位成都東三環(huán)之外，距離繞城相對更近，為約50萬方TOD復合國際公園社區(qū)，產(chǎn)品含約166-199㎡住宅及墅類等產(chǎn)品。
除此之外，高線公園也是萬科在成都落地的第一個高階TOD項目。
透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示，從2021年10月28日至2022年11月30日，高線公園（1期）共取得多次預售，含住宅494戶、商業(yè)30戶。
| 圖據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)
2023年5月25日，氫地產(chǎn)查詢透明房產(chǎn)網(wǎng)一房一價信息發(fā)現(xiàn)，最早取證的1棟房源亦顯示部分住宅可售，2棟（其它）更是整棟17層房源全部可售。
除此之外，商業(yè)僅售出4戶，其余大量在售。
高線公園（3期）于2022年10月29日至2023年1月17日共取得4次預售，含住宅284戶。截至2023年5月25日，157套房源顯示可售。
| 圖據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)
按此計算，經(jīng)歷數(shù)月，上述284戶房源的去化率約44.72%，超過50%房源可售，去化率未達50%。
值得注意的是，高線公園（3期）取證不久，正好就是成都樓市賣得最火的那兩個月，特別是春節(jié)之后，成都樓市異常火爆，多個樓盤銷售火熱，短時間內(nèi)100%去化刷屏朋友圈，多家房企借此取得遠超同期水平的銷售額。
但是，似乎牛市也不能挽救高線公園，它的銷售情況依然風輕云淡。
既在市場上沒有聲量，也沒有圈子（業(yè)界或高端客群）聚焦、討論，高線公園就快被市場遺忘了。它的高光時刻，竟然是溢價256.2%奪得項目股權的那一刻。
02
成都萬科，高端實踐之路磕磕絆絆
成敗論英雄。高線公園賣得不好，反推來看，BUG不少。
2020年的成都樓市相當火爆，大量購房者積極參與搖號，開發(fā)商普遍對于市場后市抱有極大的信心。但是，市場變得也很快。
就在成都萬科溢價256.2%奪下高線公園項目股權的次月，住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，三道杠融資管理規(guī)則出爐，地產(chǎn)行業(yè)高杠桿模式宣告終結(jié)，降負債、保資金鏈成為主流抉擇。從這個角度來看，彼時，成都萬科以這么高的溢價，這么高的代價來投資一個項目，本身就埋下了隱患。
對后市走向的錯誤預判，對這類型項目的過度“迷戀”，導致成都萬科喪失了一定的投資理性，而隨著項目去化緩慢，資金成本進一步累積，高線公園“虧錢”也成為業(yè)內(nèi)話題。
項目定位上，高線公園定位為“主城國際生活場”等，高大上的理念是有了，脫離地段談國際、脫離客群談生活，有沒有想過，這個地段最缺什么？什么樣的項目最受客群歡迎？成都萬科對于項目極高的期待，導致項目定位脫離實際。說簡單點，飄了。
在產(chǎn)品層面，高線公園含有大戶型住宅、墅類等高端產(chǎn)品。在成都市場，住宅高端化已是大勢所趨，而成都萬科的劣勢在于——剛需、首改類產(chǎn)品做得很好，真正下定決心做高端的時候，又遇到市場變化，“燈塔”錦繡天府也出現(xiàn)爭議，始終難以得到高端客群的芳心。
其一，這么多年以來，成都萬科確實目前還沒有一個公認的高端標桿，市場及客群對于成都萬科的高端能力還有比較多的疑問；其二，在人流大量匯聚之地做墅類產(chǎn)品，其實是和墅類產(chǎn)品的隱逸、安靜以及度假氛圍，是有一定沖突的，當客群做選擇的時候，墅類產(chǎn)品最好的資源，絕不是地鐵，而是極致地段、極致自然資源。
而從營銷角度來看，高線公園僅斷斷續(xù)續(xù)向市場傳達項目主張，聲量極小，難言效果。同時，“萬科高階”、“會生長的院墅”等，市場及客群均不買單，可見高線公園仍然沒有與市場主流客群同頻。
綜上，從天府錦繡到高線公園，成都萬科的高端實踐之路磕磕絆絆。近期，成都萬科終于在土地市場有所斬獲，但是，其對于高端項目的駕馭與把控，還遠未達到爐火純青的地步，其未來的高端實踐與市場接受度，仍待觀察。(內(nèi)容來源| 氫地產(chǎn))
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